[Issue] 무주택 실수요자들을 위한 3기 신도시 주택청약 전략

무주택 실수요자들을 위한 3기 신도시 특별공급 청약

부동산 과열로 집 값이 치솟고 있는 요즘, 분양하는 아파트 청약에 당첨되는 것 만큼 좋은 내 집 마련수단은 없는 것 같습니다.

분양가 규제의 영량으로 주변 시세보다 상당히 싼 값에 집을 살 수 있기 때문입니다.

특히 내년 7월부터 시작되는 3기 신도시 아파트의 분양가가 저렴할 것으로 보여져 내 집 마련을 준비하는 무주택자들의 마음을 설레게 하고 있습니다.

지난 10월 14일(수) 기획재정부 장관 주최로 진행된 '제8차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서

국토교통부는 주택 특별공급 제도개선 방안과 함께 '신혼부부 특별공급', '생애최초 특별공급'

소득요건 완화를 위한 관련 법령 개정절차에 착수할 계획이라고 밝혔습니다.

이 소식이 전해지자 3기 신도시 홈페이지에는 개설 한 달여 만에 100만명 이상이 방문하는 등 관심이 집중 되었습니다.

이번 제도개선은 소득요건을 충족하지 못해 특별공급 청약기회를 갖지 못했던

 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 지원하고자 특별공급 제도를 개선하는 사항으로 주요 개선사항은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

1. 신혼부부 특별공급 소득요건 완화

민영주택의 경우, 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이 160%) 이하인 신혼부부까지 특별공급 청약기회가 제공됩니다.

세전(稅前) 소득으로 따져보았을 때 3인 이하 가구의 경우 140%는 월 778만원, 160%는 월 889만원인데요.

기존 정책이었던 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하,

6억원 이상 분양주택에 생애최초로 주택을 구입하는 경우에 한해 130%(맞벌이 140%) 이하의 기준에 비해 소폭 완화되었으며,

소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신혼부부에 대한 우선 공급은 그 비율을 일부 조정(75%→70%)하여 현재와 동일한 기준으로 운영될 예정입니다.

공공분양주택의 경우, 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 소득요건을 130%(맞벌이 140%)로 완화하되,

물량의 70%를 기존 소득요건인 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부에게 우선 공급할 계획입니다.

아울러 완화되는 물량(30%)에 대하여는 소득, 자녀 수, 청약 납입횟수 등에 따른 가점이 높은 순으로 선정하고 있는

기존의 방식에서 추첨제로 변경될 계획입니다.

신혼희망타운은 우선공급 물량을 구분하지 않고 기존 공급방식에서 소득요건만 130%(맞벌이 140%) 이하를 적용하게 됩니다.


2. 생애최초 특별공급 소득요건 완화

생애최초 특별공급의 경우, 기존 소득요건을 충족하는 자에게 공급물량의 70%를 우선 공급하고,

잔여 물량(30%)에 대하여는 소득 요건을 대폭 완화하여 공급합니다.

현재 공공분양주택과 민영주택의 생애최초 특별공급 소득요건은 각각 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하와 130% 이하이나,

앞으로 공공분양주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 소득요건을 완화합니다.

이에 따라, 지난 공공분양주택 생애최초 특별공급 물량 확대 및 민영주택 생애최초 특별공급 도입에 따른 혜택이

보다 많은 무주택 실수요자들에게 청약기회가 제공될 것으로 예상됩니다.

국토교통부 관계자는 해당 법령 개정 절차에 즉시 착수하여 내년 1월까지 완료할 계획”이며,

“이번 제도개선으로 보다 많은 실수요 계층이 내집 마련 기회를 갖게 될 것이다”라고 밝혔습니다.

이번 개정에도 불구하고 일부 계층만 혜택을 받게되는 비현실적인 청약 조건은 여전히 잔재하고 있으며,  

더욱 치열한 경쟁이 예상되기에 3기 신도시 특별공급 청약 당첨을 위한 몇 가지 전략을 소개해드리려고 합니다. 

전략 #1 나에게 맞는 신도시는?

국토교통부에 따르면 3기 신도시의 사전청약은 내년부터 7월부터 진행될 예정이라고 합니다.

7~8월로 예정된 인천 계양(1100가구)을 시작으로 9~10월엔 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월엔 남양주 왕숙(2400가구)과

부천 대장(2000가구), 고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구)의 사전청약이 차례로 진행됩니다.

당연한 이야기지만 사전청약에 도전하려는 수요자라면 청약받으려는 지역을 빨리 정하는 것이 핵심입니다.

통근거리를 최우선에 둘 것인지, 가격 상승 폭이 커보이는 곳에 도전할지, 아니면 당첨 가능성이 높은 곳을 노릴지를 판단해야 전략적인 준비가 가능할 것 입니다.

3기 신도시 중 현재로선 하남 교산 경쟁률이 가장 높을 것으로 예상됩니다.

하남 교산지구는 하남 미사지구를 북쪽에, 감일지구를 서쪽에 두고 있는데, 신도시 중에서 강남권과 가장 가깝다는 장점이 있습니다.

부동산 전문 애플리케이션 업체의 조사에 따르면 이용자 1,712명에게 3기 신도시 청약 의사 선호 지역을 조사한 결과,

하남 교산을 선호한다는 의견이 전체 25.4%로 전체 중 1위를 차지했습다.

사전청약 공급물량이 많다는 점만 고려하면 남양주(왕숙 2400가구, 왕숙2 1500가구)의 청약 경쟁률이 낮을 것으로 추정되지만,

이런 계산으로 남양주 청약을 1순위로 두는 이들이 많을 수 있으니 전략적인 눈치싸움이 필요할 것으로 생각됩니다.


전략 #2 확률을 높이자!

청약하고 싶은 지역을 정했다면 다음 할 일은 해당 지역으로 이사하는 것 입니다.

3기 신도시 입주자 선정방식을 살펴보면,

남양주·고양·하남 등 경기도의 경우 해당 지역 거주자(30%) 1순위, 경기도 거주자(20%)가 2순위, 서울·인천 거주자(50%)가 3순위에 해당합니다.

선순위 청약에서 낙첨하더라도 다음 순위 선정 대상자에 포함되기 때문에 당해 거주자가 무조건 청약에 유리합니다.

예를 들어 하남에 거주하는 청약자가 교산신도시에 청약했을 때, 하남시(30%)에서 낙첨되더라도 2순위 경기도(20%)에 포함돼 한 번 더 경쟁하고,

여기서 떨어져도 서울·인천(50%)에 다시 포함되어 총 3번의 경쟁 기회를 얻는 셈이 됩니다.

당해 경쟁률은 기타 지역 경쟁률보다 낮을 것으로도 예상됩니다.

예컨대 지난 7월 분양한 ‘과천 푸르지오 벨라르테’ 전용 74㎡의 당해(과천시) 경쟁률은 37.2대 1이었지만, 기타 경기 경쟁률은 505.2대 1에 달했습니다.

일단 청약을 넣을 지역에 전·월세로 전입신고를 하는 것이 당첨 확률을 크게 높이는 방법이라는 뜻입니다.

의무 거주기간은 지역이나 투기과열지구 여부에 따라 다르며 최대 2년인데,

본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하면 당해 지역 거주자로 인정됩니다.

언뜻 보면 사전청약 직전까지만 이사하면 되는 것 같으나 변수가 있습니다. 사전청약일이 다가올수록 임대 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 커지기 때문입니다.

전략 #3  특별공급을 노려라!

3기 신도시 사전청약에선 특공으로 공급되는 비율이 85%에 달하며 일반공급은 15% 밖에 되지 않습니다.

요건만 맞다면 특별공급 청약에 도전하는 것이 더 유리한 이유입니다.

특별공급에는 신혼부부 특별공급(30%), 생애최초 특별공급(25%), 기관추천 특별공급(15%), 다자녀 특별공급(10%), 노부모 부양 특별공급(5%) 등이 있습니다.

특별공급을 노리는 30대의 가장 큰 고민은 신혼부부 특공과 생애최초 특공 중 어느 편이 유리한지를 파악해야 한다는 점인데,

양쪽에 다 해당되는 경우가 많기 때문이다.

만약 신혼부부 특공과 생애최초 특공 두 가지 모두에 해당하는 수요자라면, 어느 쪽 당첨 확률이 높을지 고민해야 합니다.

신혼부부 특공은 가점제로 혼인기간이 짧을수록, 자녀 수가 많을수록 가점이 높아지며 생애최초 특공은 100% 추첨제입니다.

두 특공에 해당하는 수요자 가운데 가점이 높은 신혼부부는 신혼부부 특공을, 가점이 낮은 신혼부부는 생애최초 특공을 공략할 필요가 있습니다.

만약 3기 신도시 사전청약에서 신혼희망타운 물량이 공급되면 20~40대에게는 더 많은 기회가 주어집니다.

신혼희망타운은 애초 신혼부부 특화형 공공주택으로 조성되는 아파트로

1단계에서 혼인 2년 이내 신혼부부와 예비신혼부부에게 전체 물량의 30%를 우선 공급하고

2단계 70%에서는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이며 자녀가 많을수록, 무주택기간이 길수록 당첨 확률이 높아집니다.

현재 국토부는 3기 신도시 사전청약 물량 가운데 일부를 신혼희망타운으로 공급할지의 여부를 검토 중에 있으며,

공급이 확정될 경우 당첨의 확률을 더 높일 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.